Есть в нашей повседневной жизни одна удивительная институция, которая пережила Советский Союз, смену эпох, приватизацию квартир, цифровизацию государственных услуг и появление современных жилых комплексов. Она пережила даже разговоры о собственном упразднении. Речь о ЖЭКах — жилищно-эксплуатационных конторах, которые сегодня продолжают существовать в привычной для многих форме жилищно-коммунальных эксплуатационных участков. И вот тут возникает вполне закономерный вопрос: если государство собиралось реформировать эту систему, почему она до сих пор присутствует в нашей жизни? И главное, за что именно граждане должны платить этим учреждениям?

В декабре 2021 года азербайджанские СМИ сообщили о планах поэтапной ликвидации жилищно-коммунальных эксплуатационных участков в рамках стратегии социально-экономического развития Азербайджана на 2022–2026 годы. Об этом тогда говорил исполнительный директор Центра анализа экономических реформ и коммуникаций Вюсал Гасымлы. Предполагалось, что жилищное хозяйство ждут системные преобразования, а советская модель управления постепенно уступит место более современным механизмам. Прошли годы, заканчивается обозначенный стратегией период, но жители многих старых домов Баку по-прежнему сталкиваются с ЖЭКами. Получается своеобразная реформа по-азербайджански: о необходимости перемен объявили, а старая система продолжила жить своей жизнью.

Чтобы понять, в чём заключается проблема, необходимо обратиться к Жилищному кодексу Азербайджанской Республики. Он был принят в 2009 году и предусматривает конкретные способы управления многоквартирными домами. Согласно статье 141, собственники помещений должны выбрать один из предусмотренных механизмов: непосредственное управление домом самими собственниками, управление через товарищество собственников жилья или специализированный потребительский кооператив либо управление специализированной организацией. Решение принимается общим собранием собственников, а если в установленный срок способ управления не выбран, в предусмотренных кодексом случаях местный муниципалитет должен организовать собрание для решения этого вопроса. Статья 142 регулирует договор управления домом, в котором должны быть определены услуги, работы, стоимость, порядок оплаты и контроль за исполнением обязательств. Иными словами, закон предусматривает понятную модель: есть собственники, есть выбранный способ управления, есть обязанности и есть ответственность за деньги.

Но тогда возникает вопрос: где в этой системе находится привычный ЖЭК? В действующем Жилищном кодексе нет самостоятельного механизма управления многоквартирным домом под названием «ЖЭК» как отдельного предусмотренного кодексом способа управления. Это, однако, не означает, что всякая организация, называющая себя жилищно-эксплуатационным участком, автоматически является незаконной. Необходимо выяснять её организационно-правовой статус, учредительные документы, полномочия и основания деятельности. Именно здесь и начинается главная юридическая проблема: фактическое существование учреждения ещё не доказывает, что оно вправе требовать с конкретного собственника любую названную сумму или выдавать любой документ за деньги.

О том, насколько остро стоит этот вопрос, свидетельствуют публикации азербайджанских СМИ. В июне 2025 года Oxu.az рассказывал о жителях улицы Алескера Алекберова в Ясамальском районе Баку, которые жаловались на регулярные платежи ЖЭКу при отсутствии заметных результатов работы. По словам жителей, им приходилось самостоятельно заниматься уборкой мест общего пользования. Представители организации объясняли взимание платы необходимостью содержания жилищного фонда, однако эксперты поставили под сомнение правовые основания подобных сборов. Аналогичные вопросы поднимались и в более ранних публикациях Report.az и Oxu.az: за что именно платят жильцы, какие услуги они получают и кто контролирует расходование собранных денег? Это уже не абстрактный спор о судьбе советского наследия, а вопрос повседневной справедливости.

Я считаю, что здесь нужно установить предельно ясное правило: если с человека требуют деньги, ему должны объяснить, за что именно он платит. Если речь идёт об уборке подъезда, необходимо понимать, кто её выполняет и с какой периодичностью. Если речь идёт о ремонте крыши, подвала, лестничных клеток или инженерных коммуникаций, должны существовать сведения о выполненных работах и понесённых расходах. Если собираются деньги на содержание общего имущества, жильцы должны знать, как рассчитана сумма и кто отвечает за результат. Нельзя подменять эти вопросы простой фразой: «Так было всегда, поэтому платите». Продолжительность административной привычки не заменяет собой правового основания.

При этом было бы неправильно утверждать, что собственники квартир вообще освобождены от расходов на содержание многоквартирного дома. Жилищный кодекс предусматривает участие собственников в расходах на содержание и ремонт общего имущества. Подъезды, крыши, подвалы, несущие конструкции, инженерные системы и другие общие элементы требуют обслуживания независимо от того, существует ли ЖЭК. Вопрос заключается в другом: кто должен организовывать эти работы, на каком основании устанавливается плата и каким образом собственники могут контролировать исполнение обязательств. Законная обязанность участвовать в расходах на содержание дома не означает, что любая организация может самостоятельно придумать тариф, предъявить жильцу задолженность и считать вопрос закрытым.

Отдельная история — справки. Почему в эпоху электронных государственных услуг, цифровых баз данных и центров ASAN Xidmət гражданин по-прежнему может оказаться перед необходимостью идти в жилищную контору за документом, который якобы подтверждает его право на квартиру, состав зарегистрированных жильцов или другие обстоятельства? Почему некоторые жители сообщают о требованиях предоставить выписку из государственного реестра недвижимости и сведения о зарегистрированных в квартире лицах? И на каком основании за отдельные справки требуют деньги? В августе 2026 года этот вопрос вновь обсуждался в азербайджанской прессе: портал Qaynarinfo опубликовал интервью с адвокатом Романом Гарашовым о требованиях ЖЭКов к жильцам, оплате услуг и правовых основаниях начисления задолженности.

Здесь необходимо провести важное юридическое разграничение. Закон Азербайджана «О государственной регистрации по месту жительства и месту пребывания» устанавливает, что для регистрации гражданина нельзя требовать документы, не предусмотренные законодательством. Это означает, что справка от ЖЭКа не может автоматически считаться обязательным документом для любой государственной процедуры. Вместе с тем Закон «О приватизации жилищного фонда» действительно содержит специальную норму: его статья 8 предусматривает выдачу жилищно-эксплуатационной организацией справки формы № 2 о лицах, имеющих права на соответствующее жильё, и его коммунально-бытовом состоянии в рамках процедуры приватизации. Следовательно, говорить, что ЖЭКи вообще не могут выдавать никакие справки, было бы неправильно. Но столь же неправильно превращать специальное полномочие в универсальное право выдавать любые документы и устанавливать за них произвольную плату. Для каждого вида справки необходимо определить правовое основание, компетентную организацию и предусмотренный порядок оплаты.

Теперь перейдём к вопросу, который особенно важен для старого Баку. Город — это не только современные башни, стеклянные фасады и новые жилые комплексы. Это ещё и старые дома, исторические кварталы, дворы, в которых несколько поколений выросли, и здания, представляющие архитектурную и культурную ценность. Когда возникает вопрос о сносе старого дома, у жителей закономерно появляются опасения: кто защитит их права, кто проверит законность предлагаемых условий переселения, кто поможет разобраться в оценке недвижимости и кто проконтролирует, чтобы собственник не оказался в заведомо невыгодном положении?

Может ли ЖЭК выступить таким защитником? В принципе, он может участвовать в решении отдельных хозяйственных вопросов в пределах своих полномочий, взаимодействовать с жильцами и передавать информацию компетентным органам. Но сам по себе статус жилищно-эксплуатационного участка не даёт ему права разрешать снос зданий, лишать граждан собственности, определять размер компенсации или принимать решения вместо владельцев квартир. Эти вопросы регулируются законодательством о недвижимости, градостроительстве и изъятии имущества. Статья 31 Жилищного кодекса отсылает вопросы изъятия жилья и земли для государственных нужд, а также расчёта и выплаты компенсации к Закону «Об изъятии земель для государственных нужд». Если речь идёт о частном девелоперском проекте, необходимо отдельно выяснять правовое основание приобретения недвижимости, условия соглашений с собственниками и наличие необходимых разрешений. Обычный коммерческий интерес застройщика сам по себе не заменяет предусмотренную законом процедуру.

Именно поэтому я считаю принципиально важным задать вопрос: зачем нам нужна структура, если она не обеспечивает прозрачное обслуживание дома, не даёт жильцам понятного отчёта о собранных средствах и не помогает им разобраться в своих правах? Если ЖЭК действительно выполняет необходимые работы, пусть он покажет договоры, перечень услуг, расчёты и результаты. Если он собирает деньги на содержание общего имущества, пусть объяснит, кто утвердил соответствующий порядок и как собственники могут проверить расходы. Если он выдаёт справки, пусть будет чётко определено, какие документы он вправе выдавать, кому они необходимы и предусмотрена ли плата за конкретную услугу. Если же его роль сводится преимущественно к начислению платежей, оформлению бумаг и поддержанию административной привычки, возникает вопрос о целесообразности сохранения такой модели.

При этом я не предлагаю просто закрыть все ЖЭКи одним распоряжением и оставить старые дома без обслуживания. Такой подход был бы безответственным. У каждого многоквартирного дома должен быть понятный механизм управления. Жильцы должны знать, кто отвечает за уборку, ремонт крыши, освещение подъездов, техническое состояние инженерных сетей и другие необходимые работы. Работники, которые действительно выполняют эти задачи, также не должны становиться заложниками непродуманной реформы. Поэтому упразднение старой системы должно сопровождаться переходом к работающей альтернативе: прозрачным договорам, выбору управляющих организаций, контролю со стороны собственников и понятной системе ответственности.

В конце концов, современный город не может управляться исключительно по принципу «мы всегда так делали». Если государство предусмотрело реформу жилищного хозяйства, граждане вправе знать, какие этапы уже пройдены, что ещё предстоит сделать и почему прежняя система продолжает работать. Если реформа не завершена, необходимо объяснить причины задержки и представить реалистичный план дальнейших действий. Если отдельные функции ЖЭКов сохраняются, следует чётко обозначить их правовой статус и пределы полномочий. И если жители оплачивают содержание домов, они должны получать не только квитанции, но и реальные услуги.

Я убеждён, что Баку заслуживает более современной и прозрачной модели управления жилищным фондом. Мы можем строить новые кварталы, возводить современные здания и развивать инфраструктуру, но нельзя забывать о людях, которые десятилетиями живут в старых домах и имеют такие же законные права на безопасное жильё, качественное обслуживание и уважительное отношение. Нельзя допускать, чтобы собственник квартиры оставался один на один с непонятными начислениями, бесконечными справками и неопределённостью относительно будущего своего дома.

Поэтому главный вопрос сегодня заключается не в том, нравится ли кому-то название «ЖЭК» и вызывает ли оно ностальгию по прошлому. Вопрос в том, соответствует ли существующая система современному законодательству и интересам граждан. Кто получает деньги, кто выполняет работу, кто проверяет качество услуг и кто несёт ответственность за нарушения? И если ответы на эти вопросы давно должны быть очевидными, почему людям до сих пор приходится искать их самостоятельно?

ЖЭК не должен быть ни неприкосновенным наследием советской эпохи, ни формальным посредником между жильцом и государством. Его существование имеет смысл только тогда, когда оно приносит людям реальную пользу. А если система больше не отвечает требованиям времени, её необходимо не бесконечно обсуждать, а последовательно реформировать — с соблюдением закона, защитой собственников и сохранением исторического облика Баку.

Автор

Агиль Гахраманов