Представители рынка недвижимости говорят о незначительном понижении рыночных цен. Между тем, по мнению  банковского эксперта Акрама Гасанова, недвижимые индексы в стране обвалились, а нарастающий кризис на этом рынке мешает кредитованию по линии банков и погашению проблемных банковских долгов, выданных под залог недвижимого имущества.

Местные СМИ тиражируют  последние данные о том, что цены на частные дома в декабре остались стабильными, а в течение года снизились на 7,42%. Отмечается, что на рынке первичного жилья столицы наблюдается несущественное падение недвижимых индексов. Так, в течение месяца понижение составило 2,13%, а в течение года — 6,62%.

Наш собеседник назвал информацию по ценам на недвижимость, мягко говоря, противоречивой: «Представители этого рынка заявляют сегодня, что цены на недвижимость стабильные. Я сталкиваюсь с этим вопросом косвенно, как адвокат, и такие заявления говорят мне, что риелторы, маклеры, консультанты и проч. игроки рынка , имеют личную заинтересованность вводить общество в заблуждение».

На рынке недвижимости наблюдается серьезный кризис, вызванный отсутствием спроса и адекватного ему предложения, говорит юрист: «Начнем с того, что на сайте Госкомитета по имущественным вопросам, который сегодня курирует Минэкономики, долгое время прослеживается застой  приватизации недвижимого имущества. Здесь не могут продать даже мелкие объекты, киоски, будки и пр. Они не покупаются. Госпрограмма по приватизации государственных объектов не успешна, т.е. объекты не покупают по предложенным ценам».

Стоит ли говорить, что запрашиваемую цену не назовешь  реальной, если отсутствуют желающие ее заплатить. А ведь сегодня по рынку в целом наблюдается именно такая картина, причем, статистика цен берет за основу аппетиты владельцев. Вот только одного желания продать  по заявленным ценам недостаточно. Оно ничего не значит, если нет клиентов,  готовых купить , говорит собеседник. Похожая ситуация, по его словам, на вторичном рынке жилья — квартиры, земельные участки и частные дома не продаются.

Ежедневно в своей адвокатской практике эксперту приходится сталкиваться с одним – двумя случаями: «Мне говорят, не могу продать, не покупают. Спрашиваю, как это не покупают? Такого не может быть в принципе. Не могут продать, когда покупателей  не устраивает цена, а продавец не желает или не может спустить ее ниже». Кстати, показательный случай из адвокатской практики —  у гражданина банковский долг в размере 500 тыс. манатов, он же владеет недвижимостью на миллион манатов, вернее, несколько лет назад  отказался продать ее клиенту по этой цене, а сейчас не может продать даже вдвое дешевле.

По мнению собеседника, владельцы недвижимости чисто психологически не готовы опустить цены на тот уровень, где она будет пользоваться спросом. По этой причине цены на недвижимость не падают, но и желающих купить ее на предлагаемых условиях, нет.  Поэтому на рынке недвижимости застой. Люди не продают, думая, что цены упали и надо подождать, когда поднимутся. Кстати, это один из важнейших факторов, усугубляющих ситуацию с проблемными кредитами, говорит эксперт.

Ведь у многих проблемных заемщиков  есть имущество, но они не хотят его продавать за предлагаемую сегодня цену. Наиболее ярким примером  кризиса являются те судебные процессы, которые уже завершены и на имущество обращено  взыскание. «И вот получается, что залоговая недвижимость была оценена на большую сумму лет пять – шесть назад, но клиент не вернул  долг, банк начал процесс, выиграл суд, обратил взыскание, последовал аукцион … Кстати, в 90% аукционов по продаже заложенного имущества его никто не покупает.

Что происходит по закону в этом  случае? Начнем с того, что по результатам оценки перед аукционом  цена залога падает почти двукратно, и если недвижимость стоила миллион, выставят ее на аукцион за 600 тыс. манатов. И это если заемщик сильно постарался, чтобы его имущество выше оценили. Наши оценочные компании, как правило, коррумпированы, а банки всегда заинтересованы во время судебных процессов цену сбить. Заемщики и ипотекодатели, напротив,  — оценить ее выше».

Гасанов утверждает, что продать недвижимость даже по более низкой цене, установленной в ходе оценки, сегодня не представляется возможным. По закону цена для следующего аукциона снижается на 15%, и вот недвижимость, стоившая некогда миллион, выносится на продажу за 510 тыс. манатов. Ее никто не покупает и по этой цене. По закону для последующего аукциона цена снижается еще на 25%.  – до 328 тыс. манатов. Но и тут желающих заплатить нет. Дальше аукцион не проводится, здесь остается два варианта – либо банк берет недвижимость на собственный баланс по этой цене, либо же имущество освобождается от залога.

«Именно поэтому банки во время судебных процессов даже путем коррупции пытаются добиться, чтобы оценочные компании цены указали ниже. Ведь знают, что на аукционе никто не купит, им придется брать это на свой баланс. Ладно, если у заемщика долг был на 600 тыс. —  банк возьмет недвижимость по 382 тыс. манатов.   А если долг меньше, скажем, 200 тыс. манатов? Тогда банку придется  ему еще и доплачивать», — утверждает собеседник.

По его утверждению, само законодательство не отличается верным подходом, поскольку заставляет кредитора брать это имущество на баланс по цене, которая снижается на 40%. А теперь представим гипотетически, что будет, если провести еще один аукцион и еще…  снижая цену на 5 – 10%. Может, тогда мы увидим шокирующую правду? В нашем случае недвижимость первоначальной стоимостью миллион манатов была опущена в цене на 60%, и ее вынужденно взял на баланс банк за 382 тыс. манатов. А если нет, за какую цену найдутся покупатели? Где мы нащупаем ценовое дно?

По наблюдениям юриста, спрос на первичный жилой фонд в центре города имеется, поскольку речь идет о новых домах, сказывается психологический фактор, привлекательность, условия оплаты в рассрочку и пр.:  «О ценах в новостройках судить сложно, поскольку  там отсутствуют нотариальные сделки, и мы не знаем статистику, но, даже купив дорогую недвижимость, продать ее по той же цене будет невозможно. В целом же ситуация вокруг залоговой недвижимости проблемных заемщиков уже скоро раскроет картину падения цен. Возможно, тогда мы увидим шокирующее падение недвижимых индексов к ценам  до 2015 года».